Publié par Eric Bertrand, le 27 November 2017

Peut-on envisager la revente d’un bien immobilier avant la fin de son crédit ?

Oui. Il est possible d’effectuer une revente anticipée. C’est prévu et réglementé dans le contrat de crédit immobilier. Les aléas de la vie peuvent parfois vous y conduire : divorce, décès, ou tout simplement mutation, en France ou à l’étranger. C’est pourquoi il est important d’y attacher de l’importance. Car s’il est impossible de tout prévoir, les banques et les assurances, elles, s’y emploient, puisqu’elles rencontrent tous les cas de figure.

Vous pouvez revendre quand vous le voulez

Bien évidemment, dès lors que vous êtes devenus propriétaires, il vous appartient de choisir l’usage que vous souhaitez faire de votre bien, y compris sa vente. Cela vous revient de droit. Vous n’avez aucun délai légal à attendre. Que vous n’ayez pas fini de payer votre emprunt est une autre affaire, qui concerne votre relation avec la banque qui vous a concédé le prêt.

Mais alors que devient le crédit immobilier en cas de vente de votre bien ?

Les inconvénients d’une revente anticipée.

Le principal inconvénient financier tient au fait que vous n’aurez pas encore amorti tous les frais engagés lors de l’achat. En effet, les droits de mutation s’élevant à plus de 7% de la valeur du bien, et les frais d’agence à 3%, pour être un investissement rentable, il faut que votre bien ait pris l’équivalent de ces 10% en valeur, une fois la taxe sur les plus-values déduites. Soit une hausse de 13% environ de la valeur du bien immobilier. Une telle hausse ne s’obtient que rarement en 6 mois !

En plus de ces frais déboursés lors de l’achat, vous avez payé des intérêts durant plusieurs années, sans acquérir le bien. Ou en ayant acquis une faible part. En effet, dans le calcul des mensualités de remboursement de votre prêt, la part des taux d’intérêts est beaucoup plus significative que celle du capital les premières années, ce rapport s’inversant peu à peu au fil des ans. Ainsi, si vous en êtes à la moitié du remboursement dans le temps, vous possédez en capital moins de la moitié du bien : peut-être un peu plus du tiers.

Enfin, il faut encore ajouter des frais bancaires spécifiques éventuellement stipulés dans le contrat de prêt immobilier. D’où l’importance de bien connaître les modalités du contrat : la plupart du temps, ces frais valent plusieurs mois d’intérêts supplémentaires, et sont calculés sur la base du capital restant dû. Autrement dit, ces frais, eux aussi, sont élevés au début et diminuent au fur et à mesure que vous vous approchez de la fin du remboursement initialement fixée.

Revente à contre-cœur d’une propriété de famille

C’est pourquoi la revente d’un bien immobilier est déconseillée les premières années. Il est généralement recommandé d’attendre 6 à 7 ans avant de songer à revendre.

Néanmoins, on n’a pas toujours le choix. Si vous êtes l’héritier d’un bien acheté par un parent, et qu’il vous faut partager l’héritage, et payer les droits de succession, vous êtes nécessairement amené à vendre pour payer ces droits. A moins que l’un des héritiers choisisse lui-même de racheter le bien, si c’est une propriété chargée d’histoire qu’il ne souhaite pas voir sortir du cercle familial. Et pourvu qu’il en ait les moyens.

Il lui faut s’entendre alors avec la banque pour éventuellement racheter le crédit, quitte à en revoir les taux.

La revente pour racheter

Il est parfois possible de transférer un prêt vers un autre projet, avec un complément de financement. C’est compliqué car la garantie du prêt immobilier est généralement adossée à la valeur du bien. Il lui faudra donc d’autres garanties en contrepartie.

Par ailleurs, si les mensualités de remboursement du prêt initial s’ajoutent à de nouvelles mensualités pour un emprunt nouveau, il vous faut une belle assiette de revenus pour financer le tout. Vous risquez fort de vous serrez sérieusement la ceinture durant plusieurs années.

A moins que la revente du premier bien ne serve à acquérir un bien de moindre valeur…