Publié par Eric Bertrand, le 13 March 2018
Calculation of a mortgage loan: which criteria to take into account ?
The first thing to know about real estate loan calculation is that banks and credit agencies receive a lot of application files. In fact, they very often proceed by elimination and treat the simplest files in appearance.
At Tradim-immobilier, our first advice would be to try, at best, not to complicate your file by adding unnecessary documents or overloading useless documents.
In their mortgage calculation, banks generally evaluate a file according to two major criteria: the nature of the revenues and the durability of the financial situation. The objective is to analyze whether or not the mortgage will be refundable.
La nature des revenus
Lorsque le banquier analyse votre dossier, il se concentre sur la nature de vos revenus. D’où viennent-ils ? Est-ce une somme issue d’une activité salariale ou d’aides et autres subventions de l’Etat ? Les réponses à ces questions sont déterminantes dans le calcul de votre prêt immobilier.
Les banquiers considèrent que vous n’avez pas les capacités de rembourser votre prêt si vos revenus sont insuffisants mais également si la source de ces revenus est fragile, non officielle, ou encore incertaine.
Bien sûr, le banquier tient compte de la situation familiale de son client. S’il a des enfants à charge, si le foyer bénéficie d’un seul ou de deux salaires ; tous ces critères entrent en jeu dans le calcul de prêt immobilier.
Par expérience, nous savons que seuls les revenus réguliers sont pris en compte. En cas de revenus à forte variation, le banquier fera une moyenne mensuelle qui lui permettra d’avoir une vue globale de vos entrées d’argent sur une année.
La pérennité des revenus
La principale préoccupation du banquier est de savoir si vos revenus sont suffisants mais également s’ils sont réguliers dans le temps.
Ainsi, un client qui perçoit une grosse somme d’argent au court d’une mission ou d’un contrat en CDD, risque de voir son prêt immobilier refusé, car sa situation n’est pas stable, même si en apparence, il aurait les moyens de couvrir le crédit.
Les salariés en CDI ou les professions libérales sont donc des profils qui rassurent les banquiers. Les personnes jeunes, aux revenus élevés, sont également plus à même de souscrire à un crédit immobilier.
Les travailleurs indépendants
Les personnes travaillant à leur compte ont également la possibilité d’accéder au crédit immobilier. L’évaluation de leur dossier et le calcul du prêt immobilier sont plus complets et plus poussés encore. Le banquier regarde la date à laquelle de l’entreprise a été créée, les bilans de chiffres d’affaires et la croissance de l’activité.
Pour les auto-entrepreneurs, le dossier est susceptible de ne pas être accepté car les revenus sont trop aléatoires pour assurer une stabilité financière, selon les banques. Un auto-entrepreneur dépend de ses clients. Son revenu n’est jamais assuré. Cette situation augmente donc les risques de défaut de paiement. Cependant, chaque cas étant particulier, nous vous invitons à constituer votre dossier et à le présenter.
D’autres critères entrent en compte dans le calcul d’un prêt immobilier comme la somme demandée. Un prêt immobilier supérieur à 70 000 euros pour un projet à long terme est plus intéressant pour la banque qu’un faible montant demandé sur du court terme. Aussi, les banques voient davantage d’intérêt à acquérir un nouveau client sur une longue durée que simplement accepter un crédit à la consommation.
Vous l’aurez compris, le calcul de prêt immobilier est une discipline à part entière qui ne laisse la place ni au favoritisme, ni à l’exception. Les conditions sont strictes et vous devez les respecter au risque de voir votre demande de crédit immobilier refusée.
